התיישנות במקרקעין

ההידרדרות התפקודית, הפיזית והכלכלית של הנדל"ן נחשבת בדרך כלל כמשפיעה לרעה על ערך הנכס ויכולה להשפיע לרעה על ערך הנכסים התאגידיים. נטען כי אם רצויה של נכסים אחרים היא הגורמת לפחת, בין אם מדובר בקו קרקע או בנכס, הוא נחשב להתיישנות כלכלית. רוב ההתיישנות הכלכלית היא חשוכת מרפא מכיוון שהיא אינה בשליטת בעל הנכס והמאמצים לתקן את הבעיה הם יקרים ופוחתים.

דוגמאות למה שכלכלנים מכנים התיישנות חיצונית כוללים שינויים בשימוש בקרקע

מיתון, דפוסי תנועה שליליים, שינויים בבנייה, מטרד ציבורי וסוגי שירותי נדל"ן. התיישנות פיזית היא הירידה בהערכת שווי הנכס עקב פחת פיזי או הזנחה גסה. הכוונה היא לאובדן ערך של הנכס עקב ניהול לא נכון או הזנחה פיזית עקב אחזקה נדחית.

התיישנות פיזית אמיתית מתרחשת כאשר מתעלמים מדרישות התחזוקה והנכס מתפורר עד לנקודה שבה

הוא רצוי. אם בנכס חסרים תכונות כגון חצר עם חדר אמבטיה אחד במקום חמישה חדרי שינה, התיישנות פונקציונלית יכולה להתרחש. במקרים מסוימים, ליקויים יכולים להיגרם מהתיישנות עקב גורמים חיצוניים שאינם בשליטת בעלי בתים, כגון כביש סואן.

אם ההתיישנות נובעת מפגם

הדבר יכול להוביל לפחת הנכס. התרחשות ההתיישנות הפונקציונלית הניתנת לריפוי אינה משפיעה על ערכי הנכסים לא פחות מההתרחשות של התיישנות תפקודית חשוכת מרפא. אבל אם העלות עולה על שווי השוק של נכס, יתכן שזו לא השקעה טובה לרפא אובססיה תפקודית.

כפי שהשם מרמז

התיישנות תפקודית הניתנת לריפוי מתייחסת לפגמים אותם ניתן לרפא על ידי הבעלים. לדוגמה, פחת פיזי שניתן לתקן, לתקן או לשפץ כפוף לבעלות מיושנת, אך נחשב לריפוי. התיישנות פונקציונלית הניתנת לריפוי: המשמעות היא שניתן לשפץ או לשדרג נכס בנכס שאין לו את המאפיינים הללו על מנת להביא אותו לסטנדרטים מודרניים.

התיישנות פונקציונלית מתייחסת להפחתת התועלת של נכס או של גורמים בנכס על ידי הידרדרות פיזית

ההגדרה של מונח זה היא ניואנסים יותר, שכן היא מטילה עלויות על העסק והערך החיצוני של נכס פיזי, כגון בניין או מכונה. התיישנות כלכלית מתייחסת לפחת המקרקעין הנגרם על ידי גורמים מחוץ למקרקעין.

צורת התיישנות זו חשוכת מרפא עבור הבעלים ואין לה סיבה ספציפית לפחת

שיטות פחת הסוגים הנפוצים ביותר של שיטות פחת כוללות קלות, ירידה כפולה, איזון, יחידת ייצור, סכום שנים ופחת מספר. התיישנות כלכלית היא תוצאה של אובדן ערך של נכס בשל גורמים סיבתיים שאינם בשליטת הבעלים. התיישנות כלכלית יכולה להתייחס גם להתיישנות אתרים אקולוגיים או חיצוניים, סוג של פגיעה המתרחשת מחוץ לאובייקט. התיישנות פונקציונאלית מתרחשת בתוך נכס, בעוד שהתיישנות כלכלית מתרחשת מחוץ לנכס ונשלטת על ידי הבעלים.

התיישנות כלכלית מתייחסת לאיבוד ערך של נכס בשל גורמים מחוץ לנכס. התיישנות חיצונית היא גורם חיצוני המשפיע על ערך הערכת השווי של הנכס (למשל

על מנת למדוד את מידת ההתיישנות הכלכלית

יש לחשב מספר גורמי חישוב, בין אם לבית, בנכס אישי, בנדל"ן או ב. כל החברה. התיישנות כלכלית מכונה גם התיישנות חיצונית או פיחות בשווי השוק של נכס בשל גורמים חיצוניים שאינם בשליטת הבעלים. מיתונים ושקעים כלכליים, המפחיתים את ערך הנכס, נחשבים מיושנים כלכלית. .

יחד

גורמים כלכליים אלה יכולים להוביל לירידה בהכנסות התפעוליות ולדחוף את ערכי הנכס עד לשפל נמוך עד שהם נחשבים מיושנים. זכויות שמורות לקבלת פטנטים, טכנולוגיה, זכויות קניין רוחני ושמות מסחריים עלולות לבטל את היקף ההתיישנות הכלכלית של אומפניות. כאשר אתם מחפשים נכסים שתוכלו להוסיף לתיק העבודות שלכם, הקפידו לזכור את הגורמים הנפוצים הללו שיכולים לגרום לנכס להיחשב מיושן, ועשו כמיטב יכולתכם כדי להימנע מהם.

אם מלווה דוחה את בקשת המשכנתא שלך מכיוון שהוא מזהה התיישנות בדוח שלו, הוא עשוי לחוש כי הדבר פוגע בערך הנכס. מבחינת השקעה, אין סיכון להתיישנות, אך כאשר היא מתרחשת, בעל הבית לעולם לא יראה אותו מגיע.

אם תשתמש בפוסט זה כמדריך להתיישנות פונקציונלית, תדע אילו סוגי ליקויים עליך להימנע מהוספת תכונות לסגל שלך.

זיהוי

מדידה והחלת התאמות להתיישנות כלכלית (EO) הוא תהליך מורכב ואיטרטיבי הדורש מומחיות במספר תחומי הערכה, לרבות נדל"ן, רכוש אישי, עסק והערכות נכסים בלתי מוחשיים. השלב הראשוני של תהליך ההערכה הוא הגדרת נכס בהנחה של יישום צורות הפחת הדרושות, ריקבון פיזי והתיישנות תפקודית. המטרה האמיתית היא לעקוב אחר פחת הנכס באמצעות גורמי התיישנות שונים על מנת לקבוע שווי הוגן והוגן לנכס לצורכי הערכת שווי וארנונה.